La maison à l’envers : louer ou vendre ?

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Un lecteur d’Afford Anything m’a récemment envoyé un courriel au sujet de ce dilemme : il veut profiter des bas prix de l’immobilier d’aujourd’hui, qui lui permettront d’installer sa fille dans le meilleur district scolaire de la ville. Il peut mettre 10 % d’acompte sur une nouvelle maison dans un district scolaire fantastique. Il n’y a pas de problème. Il perdrait de l’argent s’il vendait sa maison actuelle.I l n’y a que deux façons de la vendre : soit apporter de l’argent liquide à la table de clôture (c’est-à-dire payer un supplément pour s’en débarrasser !), soit traiter une vente à découvert atroce, ce qui détruirait son crédit. Ces deux choix ne sont pas viable. Il veut louer sa maison actuelle jusqu’à ce que le marché se redresse suffisamment pour qu’il puisse la vendre. Mais est-ce une bonne idée ?

Voyez les détails :

  • Revenu mensuel : 1 600 euros. 
  • DÉPENSES MENSUELLES Hypothèque + paiement de l’association: 1200 euros Vacances: 150 euros. Gestionnaire immobilier : 100 euros. Total des dépenses : 1 450
  • Ce qui lui laisse 100 à 150 euros par mois.

 

Attendez, où avez-vous trouvé ces chiffres de vacance / entretien ?

Si la maison est vacante un mois par an, nous pouvons faire une moyenne pour obtenir un coût de vacance mensuel de 100 $. Bien sûr, si elle reste vacante pendant 3 à 5 mois, il va avoir du mal.

La  » règle empirique  » est que l’entretien coûtera 1 % du prix d’achat de la maison. Bien sûr, il s’agit d’une moyenne annualisée à long terme. Elle inclut des réparations rares et coûteuses comme le remplacement du toit tous les 20-25 ans et la remise en peinture du bardage tous les 5 ans.

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Puisqu’il a un paiement associatif, je suppose que son association de propriétaires s’occupe de tout l’entretien extérieur. Cela fait baisser ses coûts d’entretien. (Eh bien, en réalité, cela met ses coûts d’entretien dans une catégorie différente).

En supposant que sa maison soit en bon état, ses gros coûts d’entretien seront des événements rares mais coûteux comme le remplacement du chauffe-eau, l’achat d’un nouveau réfrigérateur, etc. Il ne paiera pas littéralement 100 dollars tous les mois. Comme ses frais d’inoccupation, ce coût d’entretien est une moyenne à long terme sur plusieurs années.

Il a déclaré des frais d’entretien pour son logement et de gestion immobilière de 100 euros par mois dans le courriel qu’il m’a envoyé. Cela semble plutôt bon marché (c’est seulement 6 % du loyer).

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Alors, que recommandez-vous ?

Voici mes conseils :

  • Utilisez votre flux de trésorerie mensuel de 100 à 150 euros pour constituer des réserves de trésorerie. Utilisez-les pour couvrir les paiements hypothécaires lorsque votre maison est vacante. La vacance est votre plus grand risque, car vous devrez cracher l’argent pour deux hypothèques (votre maison de location et la maison que vous habitez). De solides réserves de liquidités sont la plus grande arme dont vous disposez contre ce risque.
  • Ajoutez encore plus d’argent à ces réserves de liquidités afin de pouvoir émettre rapidement des chèques pour les réparations et l’entretien. Que faire si la maison reste vacante pendant 4 mois, qu’un locataire emménage et qu’une semaine plus tard, vous devez appeler un plombier ? Les réserves de liquidités vous aideront à mieux dormir la nuit.
  • Ne pensez même pas à faire des paiements hypothécaires  » supplémentaires  » avant d’avoir constitué d’énormes réserves de liquidités.

Je recommanderais une réserve de trésorerie minimale de 6 mois de paiements hypothécaires, et une réserve de trésorerie optimale de 8 à 10 mois. De cette façon, si vous faites face à une vacance prolongée, vous serez en mesure de couvrir l’hypothèque.

Il y a beaucoup de propriétaires qui ont des réserves de liquidités importantes.

De nombreux propriétaires se  » tirent une balle dans le pied  » en paniquant face à une vacance et en louant leur logement au premier locataire consentant qui se présente – même si leur instinct leur dit que ce n’est peut-être pas un bon locataire. Cela mène toujours au désastre.

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