Comment construire un empire immobilier (une maison à la fois !) 

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C’est parti en octobre 2010. Je venais d’emménager à Atlanta et je ne connaissais rien de la ville.

J’ai choisi un quartier au hasard et j’ai loué la première annonce sur Craigslist. J’ai trouvé de l’or. J’ai déménagé à deux pâtés de maisons du plus beau parc d’Atlanta, un paysage vert vallonné avec une vue spectaculaire sur l’horizon. Il accueille d’énormes concerts en plein air, des festivals et des marchés fermiers, et il est à moins de 5 minutes à pied de notre porte d’entrée. J’ai immédiatement pensé : Ce quartier est génial. Il y a une forte demande de location de la part de jeunes professionnels avec un bon crédit. J’ai donc commencé à regarder les prix de l’immobilier. Ils étaient astronomiques. Mais je n’ ai pas abandonné pas.

 

Les immeubles à logements multiples – des maisons qui ont été subdivisées en deux unités locatives ou plus – sont moins chers. Les gens achètent leur propre maison sur la base d’une émotion : elle représente la maison de leurs rêves. Mais les gens achètent des multi-unités sur la base d’un calcul froid : le loyer justifie-t-il le prix ? Par conséquent, les immeubles de duplex et de triplex dans notre région sont beaucoup moins chers que les maisons individuelles. J’ai vérifié le prix de l’immeuble de trois unités dans lequel je louais. Le propriétaire a acheté l’immeuble en 2004 pour 323 000 dollars. Son revenu locatif brut mensuel est d’environ 2 400 $.

En supposant que notre propriétaire a mis 20 % d’acompte et a un taux d’intérêt de 5 %, son hypothèque mensuelle serait de 1 725 $ par mois. La facture d’eau de notre propriétaire – il me l’a carrément dit – est de 300 $ par mois (le mois dernier, il a payé 320 $). Les ordures sont de 100 $ par mois (33 $ par mois par unité). L’assurance s’élève à 250 $ par mois. En d’autres termes : ses dépenses de base sont de 2 375 $ et son revenu est de 2 400 $.Cela laisse une infime marge d’erreur. Si la facture d’eau augmente de 25 $, le propriétaire doit payer la différence de sa poche. Et il n’a RIEN mis de côté pour la gestion ou l’entretien. En d’autres termes, son investissement est un  » flux de trésorerie négatif  » – il retire de l’argent de sa poche tous les mois. Il détient cela parce qu’il espère (il spécule, il parie) que l’immeuble prendra de la valeur. MAUVAISE IDÉE!!!!!!!

 

Peu importe à quel point le quartier est agréable, je suis carrément contre l’achat d’une propriété à flux de trésorerie négatif, pour plusieurs raisons :

  • C’est un pari. Les prix des logements peuvent augmenter OU baisser.
  • Le « cap rate » (une mesure du retour sur investissement) est inexistant sur une propriété à flux de trésorerie négatif. Et je suis pour prendre des décisions basées sur les mathématiques.
  • Il y a une limite au nombre de propriétés à flux négatif que vous pouvez vous permettre. Il n’y a pas de limite au nombre de propriétés à « cash-flow positif » que vous pouvez vous permettre – propriétés qui vous remplissent les poches de cash chaque mois. (Si vos propriétés mettent de l’argent dans votre poche chaque mois, alors plus vous achetez, plus vous pouvez continuer à acheter. Les riches deviennent plus riches).

J’ai donc commencé à chercher des propriétés. Mais notre quartier n’est pas « en devenir ». Malgré le crash immobilier, les prix des maisons sont toujours astronomiquement plus élevés que les loyers qu’elles rapportent. J’ai cherché partout. Rien dans ce quartier ne pouvait créer un flux de trésorerie positif et un taux de capitalisation solide. J’ai failli abandonner. Et puis j’ai découvert la maison dont personne ne voulait…

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