Je frémis quand je vois cette erreur courante dans les maisons de location…

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Je procède à un changement massif dans la recherche de ma prochaine maison de location.

J’ai passé l’année dernière à chercher une autre maison de location à distance de marche du parc le plus dynamique d’Atlanta.

Il s’agit de l’un des plus grands parcs de la ville. 

C’est l’un des quartiers les plus recherchés d’Atlanta, en particulier parmi les jeunes professionnels qui veulent vivre à distance de marche de bars et de studios de yoga.

Nous avons acheté une super maison de location dans ce quartier une fois mais nous pourrions sûrement le refaire ?

Il semble que la réponse soit « non ». Toutes les maisons que j’ai regardées au cours de la dernière année ont un flux de trésorerie négatif. Ce quartier est trop désirable la valeur du terrain sous-jacent est trop élevée.

Les prix dans ce quartier n’ont tout simplement pas assez baissé pour que les revenus locatifs dépassent le coût de la propriété. La valeur foncière sous-jacente est trop forte. La maison que nous avons achetée, clairement, était l’exception à la règle : le diamant brut.

 

Acheter une maison par rapport à détenir une maison de location

 

Lorsque vous « retournez » une maison en l’achetant pour la revendre une valeur foncière élevée est votre meilleur atout. Lorsque vous « détenez » une maison achetant dans le but de percevoir des loyers, vous voulez une valeur foncière bon marché plus un excellent bâtiment dans une zone favorable aux locataires.

Cela semble être une différence subtile, mais croyez-moi : cette distinction est ÉNORME. Elle peut faire la différence entre le succès et l’échec dans le domaine de l’immobilier.

C’est pourquoi il est essentiel de savoir pourquoi vous achetez.

C’est pourquoi je grimace quand j’entends quelqu’un dire :  » J’aimerais percevoir un loyer, mais je veux aussi que le prix augmente pour pouvoir le vendre, et je veux peut-être aussi y vivre un jour. »

En réalité, ils disent : « Je n’ai pas de stratégie. Je veux tout. »

Si vous achetez une location, vous devez savoir :

Est-ce que les gens louent dans ce quartier ? Quel type de locataires cela attire-t-il ? (Étudiants, familles, etc.) Combien de chambres à coucher y a-t-il ? Combien puis-je percevoir « par chambre » ? Quelles sont les dépenses mensuelles ? (Eau, ordures, taxes, etc.) Comment cela se compare-t-il au revenu locatif moyen dans la région ? Dans combien de temps les appareils électroménagers devront-ils être remplacés ? De quelles réparations l’immeuble a-t-il besoin ? 

L’accent est mis sur : 

  • le bâtiment ; 
  • le nombre de chambres ; 
  • les locataires ; 

Si vous achetez dans le but d’une plus value, vous voulez savoir :

Les gens et les entreprises achètent-ils des biens dans cette zone ? À quelle vitesse cette zone se développe-t-elle ? Cet emplacement présente-t-il un avantage concurrentiel qui ne peut être reproduit ? Peut-être est-il proche du parc phare de la ville, ou se trouve-t-il dans le meilleur district scolaire de l’État. L’accent est mis sur la location.

Vous pourriez avoir de la chance et trouver le meilleur des deux mondes. C’est certainement ce que j’ai fait avec ma première maison.

Mais lorsque vous évaluez une propriété, vous avez besoin de critères bien définis.

 

La recherche d’endroits moins chers

 

Depuis quelques semaines, j’ai étendu mes recherches à d’autres secteurs. Je cherche des quartiers, franchement, dans lesquels je ne voudrais jamais vivre : Des zones de banlieue éloignées avec de longs trajets. Des maisons en kit. Des culs-de-sac.

Les maisons sont bon marché parce que la valeur du terrain sous-jacent est à peu près nulle. Vous payez pour le bâtiment, et non pour le terrain.

Dans le même temps, il y a une forte vitalité économique. Il y a des fast-foods, des stations-service et des salons de beauté. Il y a un centre commercial. Dans la zone particulière que j’ai visitée hier soir, chaque centre commercial affiche une occupation complète, un signe prometteur.

La plupart des maisons sont des maisons de campagne. Beaucoup de maisons de la zone sont des maisons « nouvellement construites », ce qui indique que d’autres promoteurs immobiliers y investissent.

Les gens veulent avoir une vie normale.

En bref : les gens veulent y vivre, mais ils n’ont pas tous les moyens d’acheter. Le marché de la location y est mûr pour les investissements.

 

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