Investissement locatif : l’importance de l’état des lieux

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Sommaire

 

Tous les propriétaires d’un bien immobilier doivent réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie. Ce document permet au bailleur et au preneur de suivre l’état du logement au cours de la location. Ainsi, le propriétaire du lieu peut se délester de certaines charges liées aux diverses réparations locatives. Pour le locataire, l’état des lieux lui permet de se protéger en cas de désaccord. Je loue mon bien état des lieux : qu’est-ce que c’est ? Pourquoi est-ce important ? Zoom sur le concept.

 

Qu’est-ce que l’état des lieux ?

 

L’état des lieux pour les parisiens fait référence à un document décrivant l’état précis du logement locatif. Ce dernier doit être joint au contrat de bail. Il est à noter que tous les équipements et les meubles listés dans le contrat de location doivent obligatoirement être mentionnés dans l’état des lieux. Il est nécessaire lors de la remise des clefs et aussi lors du départ du locataire.

 

Pourquoi faire un état des lieux ?

 

L’état des lieux est une sorte d’accord entre le bailleur et le locataire. Si le logement est toujours en bon état après la sortie du locataire, le propriétaire doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie. Dans le cas contraire, si des dégradations sont constatées, les frais de réparation seront déduits de la caution. Pour qu’il n’y ait pas de malentendu, les deux parties peuvent se mettre d’accord sur une grille de vétusté avant la signature du bail de location. En cas de litige entre le locataire et le propriétaire, il faut se référer à l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour trancher qui a raison.

 

Comment réaliser un état des lieux ?

 

Le propriétaire-bailleur et le locataire peuvent se charger de la rédaction de l’état des lieux. On parle alors de contrat à l’amiable. Cela leur permet d’économiser de l’argent. Dans ce contexte, il doit y avoir deux exemplaires, l’un pour le locataire et l’autre pour le bailleur. Il existe de nombreux sites en ligne qui proposent des modèles d’état des lieux conforme à la loi Alur pour les aider. Si l’une des deux parties refuse de faire un état des lieux contradictoires (l’un d’eux ne veut pas que l’autre soit présent lors de la rédaction du document), l’autre peut contacter un huissier de justice. En général, ce professionnel prévient sept jours avant la date de la réalisation de l’état des lieux. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire doivent se partager les honoraires de l’huissier. La grille tarifaire des huissiers de justice est réglementée. Elle varie en fonction de la surface habitable. Si la surface du logement mesure moins de 50 mètres carrés, le budget à prévoir est de 174,67 euros. Pour une habitation mesurant entre 51 et 150 m², le bailleur et le locataire doivent dépenser 196,55 euros. Au-delà d’une surface de 150 m², la grille tarifaire de l’huissier est de 273,77 euros. Il est à noter que ce tarif inclut la taxe fiscale forfaitaire et le frais de déplacement de l’huissier.

 

Comment se déroule l’état des lieux ?

Le propriétaire et le nouveau locataire doivent être présents lors de la réalisation de l’état des lieux, sinon le document ne sera pas valide. Si l’un d’eux n’est pas disponible, il doit au moins contacter un agent immobilier pour le remplacer. À noter que le document doit être rédigé à la main, signé et daté. Pour effectuer l’état des lieux correctement, chaque pièce de la maison doit être examinée de près. Chacun a sa manière de procéder, certains préfèrent prendre des photos en plus du document écrit.

Pour une location meublée, il faut vérifier l’état des meubles (le lit, le canapé, la table, les chaises, l’armoire, les placards, etc.). Il est également nécessaire de tester si les appareils électriques (la cuisinière, le grille-pain, le micro-ondes, la télévision, la cafetière, la machine à laver, etc.) sont en bon état de marche. N’oubliez pas non plus de vérifier la plomberie, les éléments de chauffage, les compteurs d’eau, les revêtements muraux, le plafond, etc.

 

Quelles sont les informations à mentionner dans l’état des lieux ?

Voici les éléments qui doivent obligatoirement être mentionnés dans l’état des lieux :

  • le type de document : état des lieux d’entrée ou état des lieux de sortie ;
  • la date de la rédaction de l’état des lieux ;
  • l’adresse exacte du logement locatif ;
  • les informations personnelles de chaque partie : nom, prénom, adresse ;
  • la description du logement loué : l’état des murs, du sol, du plafond, etc. ;
  • le relevé des compteurs d’eau et d’énergie ;
  • les clefs, les badges ou tout autre accessoire utilisé ;
  • la signature du bailleur et du locataire.

Le locataire peut également inclure des réserves sur l’état des lieux d’entrée. De ce fait, il peut réparer les imperfections s’il pense être capable de le faire.

 

Que faire en l’absence d’état des lieux d’entrée ?

 

Si le bailleur refuse d’effectuer le constat de l’état des lieux, le locataire doit dans un premier temps lui envoyer une lettre lui demandant de respecter ses obligations. S’il persiste, il doit payer toutes les charges liées à la réparation du logement après le départ du locataire. Dans le cas contraire, si c’est le locataire qui est en tort, le propriétaire peut stipuler qu’il a reçu le logement en bon état. De ce fait, s’il y a des dégâts, tous les frais de réparation seront déduits du dépôt de garantie à la fin du bail.

 

Que faire en l’absence d’état des lieux de sortie ?

 

Dans ce cas, le logement loué est considéré comme rendu en bon état. De ce fait, le propriétaire-bailleur doit restituer le dépôt de garantie en intégralité. Le paiement doit se faire au plus tard un mois après la remise des clefs.

 

Facturation après l’état des lieux de sortie

 

Le bailleur est en droit de retenir un pourcentage du dépôt de garantie pour effectuer les réparations. Toutefois, si le locataire estime que la retenue est abusive, il peut faire appel à un conciliateur de justice. En cas d’échec de conciliation, l’affaire peut être amenée jusqu’au tribunal d’instance.

 

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