Investir en SCPI démembrement permet d’acheter un bien avec une décote et d’optimiser son investissement. Aujourd’hui, ce dernier représente une véritable alternative pour une personne désirant faire fructifier son épargne. De plus, c’est un choix offrant une sécurité patrimoniale et un investissement sur la pierre avec, parfois, des rendements très attractifs. Tour d’horizon sur cet investissement en démembrement de propriété des parts en SCPI.

SCPI démembrement : rappel du concept

Pour comprendre pleinement l’intérêt de la SCPI démembrement, il est important de revenir sur le concept de la SCPI et celui du démembrement.

Le démembrement

Le démembrement est une procédure à adopter pour départager la possession d’un bien immobilier. Le partage s’effectue entre l’usufruit et la nue-propriété. L’un jouit de l’utilisation du bien tandis que l’autre bénéficie d’un droit de propriété.

Une SCPI

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier se compose essentiellement d’actifs immobiliers. Le parc immobilier formé à l’issue de ce mode de financement peut se composer d’immobiliers d’habitation et d’immobiliers professionnels. L’investissement en SCPI permet à des épargnants la possibilité d’investir dans l’immobilier sans directement détenir le bien en lui-même. 

Fonctionnement d’une SCPI démembrement

Le fonctionnement d’une SCPI démembrement affiche différents aspects à maîtriser pour une personne souhaitant se lancer dans cette forme d’épargne. Il y a :

• le droit d’user ou de vivre dans le bien et d’en percevoir les fruits dans le cas d’une location, c’est l’usus et le fructus ;
• la possession d’un bien sans les droits et les pouvoirs, c’est l’abusus ou la nue-propriété qui permet d’avoir une propriété totale sur le bien en cas de décès de l’usufruit.

C’est le cumul de ces deux formes de propriété qui forme la pleine propriété. Le démembrement en SCPI peut durer de 5 à 15 ans. Durant cette période, la personne ayant le statut de nue-propriété ne perçoit aucun loyer, car ce dernier revient entièrement à l’usufruitier. À la fin du démembrement, l’usufruit revient au nu-propriétaire et ce dernier devient propriétaire et a le droit de percevoir les loyers d’une SCPI. 

Les aspects fiscaux liés au SCPI démembrement

Un investissement en SCPI démembrement affiche différents aspects fiscaux. Entre autres, les loyers que perçoit l’usufruitier sont considérés comme des revenus fonciers. Quant à la personne jouissant du statut de nue-propriété, il est exonéré d’IFI tout au long de la durée du démembrement. Au moment du remembrement, le gain est exonéré d’impôt et il n’y a que la plus-value qui est imposée. Pour la nue-propriété, le démembrement SCPI est un bon moyen de se construire ses futurs revenus et permet notamment de préparer sa retraite. Cette forme d’investissement est également intéressante pour faire une acquisition accompagnée d’une décote qui disparaît au bout d’un certain temps. Pour l’usufruitier, cette forme d’investissement permet d’obtenir des rendements attractifs de 20 à 30 % de la valeur du bien. De plus, la valeur de ses parts ne présente aucun risque. 

SCPI démembrement : à qui s’adresse-t-elle ?

Investir dans une SCPI démembrement s’avère particulièrement intéressant pour les cas de figure suivants :

• la possession d’un capital à valoriser et à accroître ;
• la mise en place d’une source de revenus supplémentaire sur le long terme ;
• la recherche d’un investissement avec un système fiscal allégé pouvant aller jusqu’à 40 % pour les contribuables ;
• la rentabilisation de sa trésorerie d’entreprise grâce à un investissement immobilier ;
• la réalisation d’une plus-value nette supérieure à 20 % avec une prise de risque minimum.

Les revenus obtenus suite à un investissement en SCPI démembrement sont de 4 à 6 % avant l’application de la fiscalité. Dans le cas de l’achat en nue-propriété, le revenu annuel est compris entre 3 et 5 % avant la revente des parts et peuvent même atteindre plus de 6 % net d’impôt.