Quand signer un compromis de vente : le calendrier à respecter ?

Vendre ou acheter un bien immobilier implique des dates, des obligations et des périodes de latence qu’il est important de connaître pour éviter les mauvaises surprises. Le compromis de vente engage les deux parties et déclenche des délais légaux (notamment le délai de rétractation de dix jours pour l’acheteur) ainsi qu’une série d’étapes pratiques : obtention du prêt, vérifications juridiques et réalisation des diagnostics. Cet article détaille un calendrier type, les points de vigilance et une checklist pour préparer les pièces nécessaires.

Du compromis à l’acte : les grandes étapes

La chronologie classique comporte quatre étapes principales : acceptation de l’offre, signature du compromis, période d’instruction (notamment pour le prêt) et signature de l’acte authentique chez le notaire. Voici un repère de durée moyenne pour chacune.

Calendrier moyen depuis l’offre jusqu’à l’acte
Étape	Délai moyen	Remarque pratique
Acceptation de l’offre	1 à 14 jours	Permet de rassembler pièces et de fixer rendez-vous pour le compromis
Signature du compromis	Dans le mois suivant l’accord	Déclenche le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur
Instruction du prêt bancaire	30 à 60 jours (parfois 90)	La clause suspensive d’obtention du prêt est essentielle
Acte authentique chez le notaire	6 à 12 semaines après le compromis	Variable selon obtention des pièces et mainlevée d’hypothèques éventuelles

Le délai de rétractation et sa portée

Depuis 2015, l’acheteur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la première remise du compromis. Pendant ces dix jours, l’acheteur peut se désengager sans motif et sans pénalité. Ce délai est strictement légal et commence à courir dès que l’acheteur reçoit le document signé ou la notification écrite. Il n’est pas possible pour le vendeur de le raccourcir.

La clause suspensive d’obtention du prêt

La plupart des acheteurs conditionnent l’achat à l’obtention d’un prêt immobilier. La clause suspensive précise le délai accordé pour obtenir l’offre de prêt et les modalités en cas de refus total ou partiel. Il est courant de prévoir 30 à 60 jours, mais en pratique les banques peuvent demander davantage de temps si le dossier est complexe. Si la clause est activée et le prêt refusé, l’acheteur est libéré sans pénalité et le dépôt de garantie doit être restitué.

Que faire en cas d’offre partielle ?

Si la banque propose un financement inférieur au montant demandé, deux options s’offrent aux parties : renégocier le prix ou l’acheteur complète le reste par un apport personnel. Il convient d’anticiper cette situation dans la rédaction du compromis en spécifiant les conséquences d’une offre partielle.

Le dépôt de garantie et la signature électronique

Au moment du compromis, un dépôt de garantie (acompte) est souvent demandé. Son montant oscille généralement entre 5 et 10 % du prix, mais rien n’empêche de négocier un montant différent. Le dépôt sécurise l’engagement mais reste sous conditions : en cas d’exercice du droit de rétractation ou de non-obtention de prêt dans les conditions prévues, il doit être restitué à l’acheteur.

La signature électronique est de plus en plus répandue et permet d’accélérer la procédure. Les notaires proposent des solutions sécurisées pour signer à distance, ce qui est particulièrement utile lorsqu’une partie est à l’étranger ou indisponible.

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Pièces à préparer : la checklist pratique

Anticiper la collecte des documents est le meilleur moyen de respecter les délais. Voici une liste non exhaustive des pièces fréquemment demandées :

Pièce d’identité et justificatif de domicile.
Trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail et dernier avis d’imposition.
Relevés bancaires et justificatifs d’apport.
Compromis projet, diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.).
Documents relatifs au bien : titre de propriété, carnets d’entretien, derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour un lot en copropriété.
Offre de prêt ou simulations bancaires lorsque disponibles.

Documents clés et moment conseillé
Document	Fournisseur	Moment conseillé
Pièce d’identité	Acheteur / vendeur	Avant la signature du compromis
Diagnostics immobiliers	Vendeur	Avant la signature du compromis
Bulletins de salaire et avis d’imposition	Acheteur	Au dépôt du dossier prêt
Titre de propriété et relevé hypothécaire	Notaire	Avant l’acte authentique

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Conseils pratiques pour accélérer la procédure

Prendre rendez-vous rapidement avec un notaire dès l’offre acceptée pour vérifier la situation juridique du bien.
Consulter un courtier pour accélérer la recherche de financement et obtenir des simulations fiables.
Anticiper les diagnostics et les factures éventuelles (travaux à justifier) afin de ne pas bloquer la signature de l’acte.
Prévoir une marge de sécurité (une à deux semaines) sur les délais transmis par la banque ou le notaire.
Si urgence, négocier une clause d’accélération ou prévoir une date flexible pour l’acte authentique.

En résumé, même si le calendrier peut varier selon les situations, une préparation en amont, la rédaction claire des clauses suspensives et une bonne coordination avec le notaire et la banque réduisent considérablement les risques de retard. Prévoyez trois mois en moyenne entre compromis et acte, mais restez flexible et informé pour adapter ce calendrier à votre cas personnel.

Informations complémentaires

Qui décide de la date de signature du compromis de vente ?

En général, la date se décide à l’amiable entre l’acheteur et le vendeur, parfois après un petit jeu de calendrier avec le notaire. On se rappelle d’une signature calée un vendredi parce que le banquier n’était disponible que le jeudi, et oui ça arrive. Ce sont les parties qui fixent la date, souvent en concertation avec le notaire qui vérifie les délais et les conditions suspensives. Conseil pratique, vérifier les disponibilités des intervenants et anticiper les démarches de prêt. C’est finalement une petite négociation logistique, pas un enjeu juridique énorme, juste de l’organisation. Et puis respirer, ça aide toujours vraiment.

Quel délai entre offre d’achat et compromis ?

Compter environ deux semaines en moyenne, parfois quelques jours si tout roule, parfois un mois si les agendas coincident mal. Cela dépend surtout du lieu de signature et de la disponibilité des parties et du notaire. J’ai vu des offres baptisées éclair, signées en trois jours, et d’autres traîner parce que le dossier de prêt n’était pas prêt. Astuce pratique, préparer le dossier bancaire en amont et relancer poliment les interlocuteurs. On gagne du temps en anticipant les justificatifs et en évitant les allers retours inutiles, ça change tout pour garder l’avantage. Et surtout, ne pas négliger les diagnostics obligatoires.

Est-il obligatoire de verser un acompte lors d’un compromis ?

Non, l’acompte n’est pas une obligation légale pour signer un compromis, mais il reste souvent conseillé. C’est une preuve d’engagement qui rassure le vendeur, et parfois un levier pour sécuriser l’offre. Attention toutefois aux conditions inscrites dans le compromis, aux délais de rétractation et aux clauses suspensives. J’ai connu un acheteur qui a versé un acompte trop tôt et a dû batailler pour récupérer l’argent quand le prêt a été refusé. Règle pratique, préciser clairement les conditions de restitution de l’acompte et conserver tous les justificatifs, ça évite bien des sueurs froides. Consulter le notaire avant signature, c’est souvent utile.

Pourquoi attendre 3 mois après le compromis de vente ?

Ces trois mois, ce n’est pas du hasard, c’est le temps utile pour sécuriser la transaction et rassembler les pièces. Entre l’obtention du prêt, les délais des diagnostics, la vérification du titre et les formalités notariales, il y a de la paperasse à gogo. C’est aussi la période où les clauses suspensives s’activent et où le financement se confirme ou se casse la figure. Astuce de terrain, profiter de ce délai pour organiser les travaux, vérifier les devis et planifier le déménagement. Respirer, ajuster le budget, et revenir calme le jour de la signature. Célébrer la petite victoire sans excès.